欧美国家：少花钱 多建房

在战后50年的发展过程中，欧美国家的住房政策几经调整，现在已经基本定型，并取得了良好的效果。可以说，他们已经形成了政府花钱不多，却能基本解决公民住房问题的良性机制。

欧美各国政府普遍高度重视民用住房建设，他们对住房市场进行过大规模的政府干预，形成了专门的“住房政策”；从干预的方式上看，一般是以政府的财政补贴为手段，对住房市场进行调控，使其住房在数量和品种两个方面都能满足公民的基本住房需要；欧美各国政府的住房政策实际上就是一种补贴政策，说到底就是决定补贴谁、补贴多少和怎么补贴的问题。

●战后英美各国就普遍经历了一个从补贴建房到补贴购房的政策调整过程。

●欧美各国在确定住房政策时，首先根据国内住房市场的实际情况来决定政府补贴的流向，使政府有限的住房补贴对住房市场起到导向作用。

●事实证明，当国内房源紧张时，政府应主要把住房补贴直接给予建筑公司，以鼓励其建造更多的平价民用住宅，缓解国内的住房压力；而当国内住房压力得到缓解之后，政府则应立即作出政策调整，将住房补贴给予消费者，由消费者的选择来决定住房建设的规模和品种。

战后初期，欧美各国的住房政策普遍以补贴建房为主。作出这种政策选择的原因，在各个国家是不尽相同的。西欧各国主要是为尽快缓解由于战争破坏和城市化进程加速引起的住房紧缺状况，而美国则主要是为了用建筑业的发展促进战后的经济转轨。

各国补贴建房的做法可以大致分为三种：

1、政府补贴私营建筑公司，鼓励它们建造面向中低收入家庭的住房。这种方法是欧美各国最常用的建房方式，除去瑞典和80年代以前的英国以外，用这种方式建造的住房一般都要占到其建房总量的一半以上。联邦德国采用的做法是政府直接向建造低价住房的私营建筑商提供无息贷款；而美国则主要是由政府向私营金融机构提供贷款担保，以确保低价住房建筑资金的来源，从而增强这种项目对私营建筑商的吸引力。

2、“合作建房”。由国家和其他机构合作，组成非赢利性建筑公司，建造成本较低的住房租卖给中低收入家庭。瑞典、法国、德国和英国比较多地采用了这种建房方式。非赢利性建筑公司一般采用合营方式，除去一定比例的国有股以外，主要的持股人多为工会和各种住房合作社。这种公司的运作方式一般都是由公司的持股人先进行集资，凑齐启动资金，然后向国家申请低息甚至无息贷款，房屋建成后再逐年还本付息。瑞典战后三分之二的住房是用这种方式建造的，这种住房的房租比市场价低三分之一，解决了大量中低收入家庭的住房问题。

3、政府直接出面集资建房，然后以较低租金提供给中低收入家庭。使用这种作法的国家主要是英国，从1945年到1948年间，英国政府平均每年建造的住房单位达到19万个，创造了战后重建史上的一大奇迹。荷兰、瑞典等国虽然也建了一些公房，但在数量上无法与英国同日而语。

经过一段时期的补贴建房之后，欧美各国的住房压力先后得到了缓解。70年代，欧美各国普遍面临通货膨胀压力，住房价格持续走高，在人们的日常消费中占据的比例越来越大。在这种情况下，各国先后开始对住房消费者实行补贴，从而相对平均地降低住房开支，减轻公民的住房负担。这方面的作法一般有两种：

其一是对房屋租户给予一定的津贴，可以简称为“补贴租房”。欧洲大陆国家相对比较重视补贴租房，瑞典、德国和法国先后建立起了一套根据家庭成员数量及其收入状况减免房租的方法，使得比较困难的家庭可以花比较少的租金住在比较好的公寓里。换句话说，就是同样的住房，不同的租金；收入越少家庭越大，租金也就越低。

其二是给购房者和已经拥有住房的人减免一部分税收，可以简称为“补贴购房”，鼓励人们购买自己的住房。美国和英国更多地使用补贴购房的方法，其主要措施是通过减税来降低房价。美国从70年代起就实行了一系列补贴购房的措施，包括：降低房屋销售中的财产税和资本税，减少购房贷款利息，减免针对房租的税收项目等。

在补贴租房和补贴住房两种体制中，欧美各国总的说来比较侧重补贴购房。补贴租房的金额一般不超过补贴总额的三分之一，美国则不足十分之一。这是因为，补贴购房可以相对彻底地解决住房问题，而补贴租房不能从根本上解决问题。

●欧美各国住房补贴的数额是极其有限的，在整个公共开支中占据的比重很小，极少超过9％，80年代以来，多数国家都降到了3％以下。显然，他们主要不是依靠住房补贴直接解决问题，而是以补贴为手段，激活住房信贷市场，鼓励个人的积极性，使补贴起到“四两拨千斤”的作用。

在战后一个短暂的“非常时期”里，西欧各国政府都曾经直接充当过住房市场中的“信贷商”，直接向建造低价住房的建筑公司，尤其是非赢利性建筑公司提供信贷或信贷补贴。这种作法对激活战后建筑市场起到了积极的作用，但是显而易见，直接投资并不能发挥政府住房补贴的最高效率。这样，西欧各国政府先后从50年代中期开始由住房信贷市场中脱身，更多地发挥私人信贷业的积极作用，而政府则继续以补贴为手段引导资金流向住房市场。

德国和法国采用的作法是：第一步，政府首先不再直接向住房项目提供信贷，转而由建筑公司向私人机构融资，国家提供利息补贴；第二步，政府不再补贴利息，只是对建筑公司的还本付息提供担保，以确保平价房项目在金融市场的竞争力。这样，他们的住房补贴效率大增，提供信贷担保的范围不断扩大，逐渐可以向更高级的住宅建设项目提供担保，彻底地缓解了住房市场的资金短缺现象。

欧美各国提高政府住房补贴使用效率的另一种方法是建立各种住房储蓄制度，鼓励公民个人的住房投资积极性，从而调动更多的建房资金。这方面比较典型的是法国的“住宅储蓄”和德国的“建筑储蓄银行”项目，希望购房的人可以在这种机构中按照特定的住房项目进行储蓄，这样他们不仅可以得到适当的利息，而且有权以低于市场价的利息得到住房抵押贷款。英国各地的“建筑协会”也是这种机构，但是他们提供的存款利息更高，而且储户可以得到任何住宅项目的优惠贷款。在这种储蓄机制中，国家使用住房补贴对贷款利息进行补贴，极大地提高了政府补贴的使用效率。美国的住房储蓄与贷款银行被人们称为“节约银行”，政府不仅对它们实行优惠税率，而且对80％以上的住房抵押贷款给予减税优惠，这就进一步提高了住房储蓄项目的吸引力。

目前，欧美各国住房政策调整的普遍趋势是进一步减少建房信贷与住房储蓄机制中的政府补贴成分，使其逐步过渡到基本由市场自由竞争来解决问题的机制，从而最终使住房事务实现更加彻底的市场化。

●怎样彻底地解决低收入阶层的住房问题是欧美各国面临的一个共同难题，事实证明只有建立一种针对性更强的建房、租房和购房补贴的综合体制，这一难题才有望得到解决。

欧美各国的住房政策调整为住房市场注入了大量资金，但是与此同时也引发了一些问题，其中最重要的是：中等收入阶层是政府住房政策调整的主要受益者，而低收入阶层仍然面临着不同程度的住房困难。从理论上说，衡量住房补贴体制运作效率的标准应该包括两个方面：其一是要看政府补贴是否调动了更多的社会资金流向住房市场，解决了建房资金短缺的问题；其二是要看政府是否充分地以补贴为杠杆对住房市场进行了调节，从而使住房建设可以比较平衡地满足各个阶层的需要。也就是说，政府补贴先要起到调动资金盖房子的作用；在此基础上，还要保证各种档次的房子都要建一些，以适应不同阶层的需要。从总体上看，欧美各国政府已经基本上找到了“调动资金”的办法，解决了前一个问题；但是在后一个方面，即怎样“合理配置”在补贴下建成的住房方面，他们还都存在着不小的问题。

在补贴建房和补贴住房的两种体制下，欧美国家都没有找到解决低收入阶层住房问题的根本办法。在补贴建房的体制下，政府为低收入阶层建造了大量低价住房。但是，对他们中的相当一部分人说来，这种住房仍然太贵，还是买不起。而租用政府补贴的低价住房则会带来另一种问题：租户入住时是经过资格审查的，但是时过境迁，若干年之后，他们中的相当一部分已经不再具有入住时的资格。比如说，原来子女多的已经分户，原来低收入的已经提高了收入等等。据估计，到70年代时，西欧国家居住在公有住房中的人里已经有20％到50％不再符合入住条件。让这部分人继续享受政府补贴的低租金住房，不仅降低了公共资金的使用效率，而且也会引发社会公正方面的争议。在补贴住房的体制下，政府对住房市场的调控能力降低，建筑公司一般不愿意承建低价住房，使得低收入阶层能够承受的住房越来越少，无异于雪上加霜。而多数欧洲国家的租房补贴一方面数额太低，不能从根本上解决低收入阶层的住房困难；另一方面，又为了“公平”把补贴面弄得很大，造成了不小的浪费。因为对收入稍高的家庭而言，这种小额补贴只是一笔额外的生活补贴而已，完全不必用来租房。